浅议预售商品房买卖的面积差异处理

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  • 时间:2018-11-26 07:32
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随着我国房地产业的蓬勃发展,预售型的商品房已成为人们购房的一个重要选择。但正因为这种商品房的预售性,房屋的面积容易产生一定的误差,而在预售商品房买卖时若不注意合同的选择约定,便容易引发纠纷。本文通过阐述在预售商品房买卖过程中,充分了解商品房面积的构成要素,房屋的计价方式,明确约定房屋面积差异时的处理细则以最大限度地保障购房消费者的合法权益,及探讨解决预售商品房买卖的面积差异问题的处理方法,在买卖双方平等自愿的市场交易及国家法律法规政策约束的相互协调下,共同促进我国房地产市场健康有序的发展。关键词预售商品房;建筑面积;面积差异;处理近年来,我国房地产业不断地繁荣发展,商品房市场交易掀起阵阵狂潮,预售型的商品房因其市场的优越性而倍受房地产商和消费者的青睐,而相对于建设完成的现房,预售商品房因其房屋的未完成性更容易产生房屋面积的误差。在实际交易中,房屋面积常因非专业资质的测绘且未经审核,或是测绘客观存在的误差,以及房屋的建筑施工或是规划和设计的变更,均会产生预售商品房买卖合同约定的销售面积与实测面积的差异。预售商品房的面积产生差异,既有客观存在的因素,也有是人为牟取暴利而擅自变更规划设计的因素,但最终是消费者并没有购得原本想要的房屋建筑面积而又需承担不必要的房款,又或是房产开发商需为之承担违约责任,由此引发了大量共用分摊面积不合理,或是房屋面积大缩水的商品房面积差异纠纷,而实践中又因相关法制的不健全以及多种商品房计价方式的不同,使得房屋面积差异的处理纷繁复杂。因此,在预售商品房的买卖过程中,依据商品房买卖合同中约定销售的房屋面积及选择的商品房计价方式,详尽而明确地约定房屋面积差异的处理细则,才便于维护自身的合法权益,公平交易,实现消费者与房产商的买卖双赢。一、商品房面积的确定标准及构成――面积差异处理的根据商品房的预售,是房地产开发商依照相关法律的规定取得商品房的预售许可,将仍在建设的商品房预先出售给买受人,签订商品房买卖合同,并由买受人支付定金或房价款,待商品房建设竣工验收合格后交付使用的一种商品房销售方式。(一)预售商品房面积的确定标准商品房进行预售时,房地产开发商需委托有资质的房产测绘机构对预售的商品房面积进行预测绘及计算,并依据该房产测绘成果报告按特定的计价方式进行销售及签订商品房买卖合同。待商品房竣工验收合格后,房产测绘机构应当再对建成后的商品房进行实地测绘,出具正式的房产测绘成果报告,并报房地产行政主管部门审核及向商品房买受人公示。依建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”因此,预售商品房的面积是应当以经房地产行政主管部门确认登记的实测面积为准,即为产权登记面积,包括建筑面积和套内建筑面积。且依目前现行规范的商品房买卖合同中的约定,商品房产权登记面积就是确定房屋面积差异的标准,以产权登记面积与商品房买卖合同约定的面积差值计算面积误差比。而在现实生活中,商品房交付使用时房产证并未能即时办理取得,而可能在交房后的较长时间内才能办理完毕,因此在实务中,为能及时处理房屋面积差异问题的依据往往是房产测绘机构实地测定的面积。(二)商品房建筑面积的构成依《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房建筑面积由套内建筑面man,万博娱乐电子游戏,万博电子竞技官网积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。”(1)套内建筑面积套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。(2)分摊的共有建筑面积一般如电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、共公门厅、过道、分隔墙等,以及公共服务及管理用房等公用措施建筑。目前大部分城市及房产商规范使用的商品房买卖合同,是建设部和国家工商行政管理局联合制作的《商品房买卖合同示范文本》,其中表述为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念,后在建设部的《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中明确指出“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”,即两者是同一概念,在本质上是一致的。而在现实中房产开发商就容易利用购房消费者对商品房买卖合同中的这些专业术语的不明不解去作迷惑区分,且目前普遍使用的商品房买卖合同一般在合同条款中并不注明分摊的共有建筑面积具体包括哪些部分,只是将这部分的构成说明作为合同的附件,而在签订商品房买卖合同时,这部分的附件往往并未能制作成合同的一部分,因此这非常容易让不良房产开发商作为牟利的手段而不易被识破。预售商品房发生面积差异时,确定房屋面积差异的依据就是商品房的产权登记面积及商品房买卖合同约定销售的建筑面积,即是预测面积与实测面积产生的面积差异问题。无论是购房消费者还是房地产开发商,只有知悉房屋面积的基本构成及依法进行测绘,以诚为本,并能在商品房买卖合同中作出规范约定,才能减少预售商品房面积差异纠纷的发生。二、商品房买卖的计价方式――面积差异处理的关键预售商品房的买卖,在合同中有多种房款的计价方式可以选择,按《商品房销售管理办法》第十八条的规定,有三种计价方式可以按套(单元)计价,也可以按房屋的建筑面积或是套内建筑面积计价。(一)按套(单元)计价是以整个商品房为计价单位,其计算简单便捷而易于结算,但其不涉及房屋面积与房屋计价的直接关系,难以解决房屋面积差异问题。man,万博娱乐电子游戏,万博电子竞技官网依《商品房N售管理办法》第十九条的规定,预售商品房按套(单元)计价的,需附上标明详细尺寸的房屋平面图并约定误差范围。这对于预售商品房而言操作欠缺实际,且在现行的商品房买卖合同中,若选择按套计价的则不适用合同中有关面积差异处理的约定而依法应另作特殊约定,因而一般的预售商品房的买卖均不采用按套计价的方式。